巴曙松：房地产行业面临洗牌挑战

　　土地的溢价率在下行，而且在一些城市还存在着地方政府的自买自卖的情况，使得土地财政的压力在延后。土地市场降温非常明显。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是个压力，从隐性到显性暴露的一年。

　　“不管怎么讲，2014年商品房的待售面积在上升，背后压着的就是银行的贷款、开发商的利润、现金流的问题，你必须要处理，这很现实，这就是我们这个行业洗牌的一个现实的挑战。”3月25日，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在由观点新媒体主办的2015年观点年度论坛上如是说。

　　他表示，土地的溢价率在下行，而且在一些城市还存在着地方政府的自买自卖的情况，使得土地财政的压力在延后。土地市场降温非常明显。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是个压力，从隐性到显性暴露的一年。

　　但他同时指出，去年4月以后成交在逐步的好转，新增的降价楼盘的个数、降幅都在收窄，心理预期在趋稳。从2014年的统计，实际投资需求降到10%，这是历史最低的。现在很少有人能想到把房地产作为优先的做投资的配置，市场这个扰动因素基本上应该说稳定下来了。

　　此外，巴曙松表示，整个上市的房企从它的趋势来看，毛利率和净利润率是在回落的趋势，而与此对应的就是费用率的大幅的上升，销售费用、管理费用和财务费用都在上升。“行业的格局大致在形成，市场格局在逐步固化，第一梯队、第二梯队、第三梯队在形成，你再向凭空创造一个行业奇迹已经很难了，这个行业格局大致上基本成形。”

　　对未来的形势，他做出了以下两个判断：第一个判断，市场结构在大致平衡，供求大致平衡，房地产行业在洗牌，这个时候房地产行业的产业链在重构。渠道的竞争在激烈，房屋的销售模式正在发生变化，会出现很多新型的渠道的整合者，所以围绕买方的竞争会加剧。

　　第二个判断，二手房正在成为市场的主导性的供给力量，二手房的增长，正在成为房地产未来发展的非常重要的动力。围绕二手房的房地产行业的价值链条会迅速提升，房屋的交易、出租、管理、房地产融资，证券化这些服务会迅速崛起。预期到2020年，中国住房市场的构成是什么样的呢？存量3亿套，住房1.8亿自有，使用结构、年均销售、库存结构，总体来看就是这个表上列的这个状况。所以存量房的黄金时代正在到来。

　　以下为巴曙松发言：

　　巴曙松：谢谢主持人。每一次我都特别喜欢在陈淮教授后面讲，因为对我来说是个非常难得的学习机会，以前经常看他的书，难得当面听他讲。

　　今天我有一个很重要的体会，就是现在的房地产市场和陈淮教授刚才讲的内容一样，很纠结。我刚才认真地想记笔记，便于将来向其他人传达，但是我听下来，觉得一方面他猛烈地抨击了政策，另一方面他又非常谦卑地替领导解读政策。所以对待政策都很纠结，所以我想还是报点数，给大家参考一下，看看大概的数据图表是什么样的，供大家自己做参考。因为我看到前面朱会长也做了很宏观的判断，陈淮教授也做了政策的解读，我就把数字给大家梳理一下。

　　从2014年的情况看，从这个大的图形走势来看，刚才陈淮教授说房地产市场没有什么改革措施，但是我觉得房地产市场的成长本身就是改革的产物，从这么多年快速的成长，有起伏，但是确实是中国经济里面非常重要的一个力量。在2013年到了一个阶段性的高点之后，确实开始在回落。而且目前还在这个回落的趋势中，所以这个大的判断，我觉得是很难抗拒的。就像股市的周期一样，尽管刚才陈淮教授习惯性地总是要对金融进行抨击，说直接融资没有发展，他肯定好长时间没有看股市了，最近涨得这么凶，融资增长这么快，并购这么活跃，三板上市得这么快，到2000家了，到他嘴里说直接融资没有寸进。我想陈淮教授对我们金融体系的要求太高了，我觉得还是发展得很快的。

　　不管怎么讲，2014年商品房的待售面积在上升，背后压着的就是银行的贷款、开发商的利润、现金流的问题，你必须要处理，这很现实，这就是我们这个行业洗牌的一个现实的挑战。其它的数字我们不敢说有多可靠，上市公司总不敢乱来，所以用上市公司的数来看，经过审计师审计的，做假是要起诉他的。我们算了一下，A股上市的房地产开发商，他的去化周期的估算已经处于高位，接近于2008年和2011年的峰值，2008年开发商说自己很困难的时候，这个峰值的数字。左边这个图是A股的上市开发商的存货和预售款的情况，我们也看到去化的压力比较大。一讲到去化压力大的时候，陈淮教授心情沉重地出去抽烟去了。等一会儿讲好的趋势的时候，我们再欢迎陈淮教授回来参加讨论。

　　2014年的情况，不同城市的房价的环比降幅在收窄，12月份，一线城市的房价的环比在直接回升，这是用实际的数据，从这三条线我们看出，二三线城市在分化。我记得去年观点地产也在广州开会，大家都认可的一个趋势——分化，这个判断还是成立的。从房价的波动趋势，我们也能看到这一点。

　　我们从开发商的行为来观察，开发商是最敏感的，他们在第一线能感受春江水暖，我从世联要的数，从它监控的40个城市房价走势来看，去年4月以后成交在逐步的好转，新增的降价楼盘的个数、降幅都在收窄，心理预期在趋稳。这是我们看到从4月份、5月份一直能逐月看到降价幅度在收窄的趋势。

　　土地市场降温非常明显。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是个压力，从隐性到显性暴露的一年。我们看到一些研究，有些沿海城市几年前开发、销售已经慢了，土地销售得很好，后来再往深去查，它是让自己的平台公司买了，自己控制的企业买了之后，钱拿去自己维持这个土地财政，使得这个调整的压力在滞后，但是现在来看，2015年从40个大中城市成交的土地规划、建筑面积增长的情况看，以及不同城市土地成交的溢价率来看，土地财政在2015年肯定是一个风险从隐性向显性暴露的一年。土地的溢价率在下行，而且在一些城市还存在着地方政府的自买自卖的情况，使得土地财政的压力在延后。

　　刚才陈淮老师解读了克强总理的报告，说要强调改自住和改善需求。与其说是他的解读，还不如说是市场本身就有这样的需求，从人口结构来看，我们从2015年到2020年这几年时间，中国25到34岁的人口还是在2.4亿这个水平，占总人口的比例在17%，而34到49岁的人口在2015到2035年会到3.1亿，占总人口的比例为23%，这是首置和改善需求的主力军，人口结构决定了。

　　李总理的讲话说要鼓励自住和改善性住房，与此对应的，实际上投资需求已经降到了历史的最低点。从2014年的统计，降到10%，这是历史最低的。现在很少有人能想到把房地产作为优先的做投资的配置，市场这个扰动因素基本上应该说稳定下来了。

　　整个调控的行政色彩在淡化，更加尊重市场本身的规律。在答记者问里，李总理用的词是“因地制宜、分层制策”，分层制策的意思就是“你自己看着办”，政府主要做住房保障。这也是前期调控的经验和教训的总结，而且从实际执行来看，调控更加倾向于差异化、因地制宜。不同城市政策差异很大，这也是各显神通，本身也是跟这一轮房地产回落，市场分化的市场格局相一致的。

　　与此对应的金融政策，不仅股市活跃了，对房地产其实是相应的在跟进。不像陈淮教授说的这样，金融政策无动于衷，金融政策在积极跟进，利率、信贷政策都在积极跟进，所以这也是一个稳定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么说，大家开始越来越接受的一个现实就是，咱们这个行业高利润时代，挣钱比较爽的时代过去了。我们看一下上市的房企的ROE的波动情况，持续在回落，挣钱不是那么容易了，上市公司其实也是这样。

　　整个上市的房企从它的趋势来看，毛利率和净利润率是在回落的趋势，我觉得这也是刚才朱会长讲的软着陆的一个很重要的内容。与此对应的就是费用率的大幅的上升，销售费用、管理费用和财务费用都在上升。在这个过程中，正好就是刚才陈淮教授讲的，怎么通过市场机制来进行整合，识别那么多房地产企业，并购、整合、融合是一个非常好的时机。实际上这个行业确实也是这样，并购、整合非常的活跃，从2013到2014年，整个的数量在陡峭的上升。

　　在这个并购整合的过程中，房地产的新格局在隐隐闪现。我们似乎看到这个行业的格局在经过初期百马奔腾之后，基本上在逐步固化。我曾经也逐步地对照了一下不同阶段香港市场上房地产商的数据，最开始的时候，六七十年代，小小的港岛五六千家开发企业，后来慢慢整合到前5大、前10大开发商恨不得占到80%的开发量，而目前这种整合，我的理解，也是中国的房地产行业走向新常态的一个必经的阶段。

　　所以我们可以看到，行业的格局大致在形成，市场格局在逐步固化，第一梯队、第二梯队、第三梯队在形成，你再向凭空创造一个行业奇迹已经很难了，这个行业格局大致上基本成形。所以以后再让观点评这个行业的前几名很好评，数据差异很大。原来大家差不多，观点愿意给谁就给到谁了，现在你们的回旋余地就大幅的缩减，除非你让陈淮教授出来说，他才有权威、代表性，其他的一般的数据基本上显示差距越来越清晰，梯队越来越清晰。

　　前三大开发商的份额，逐年在稳步上升。上市开发商的份额也是稳中趋升，这是在扩大中的力量。

　　还有点时间，我再讲一点对中长期的看法。第一个判断，市场结构在大致平衡，我们有很多统计数据，家庭套数比已经过1了，供求大致平衡，房地产行业在洗牌，这个时候房地产行业的产业链在重构。以前是谁离开发商最近，谁获益最多，从趋势上看，谁离消费者最近，谁的获益最多。这也是经济学的一个基本的原理，在供给不足的时候，供给为王。靠近开发端的产业链条，土地、代理销售、传统的纸媒等等获益很大。我的一些朋友在香港做开发商的，或者在海外做开发商的，和在中国做开发商的，他们说中国做开发商不像开发商，老百姓买个房子还要托人，唯一感觉到像开发商的就是2008年房子不好卖的时候，房子有什么问题，客户一投诉，马上带人去处理，那时候像开发商。供求平衡之后，房地产行业的价值链条在重构。

　　渠道的竞争在激烈，房屋的销售模式正在发生变化，会出现很多新型的渠道的整合者，所以围绕买方的竞争会加剧。所以我们观点以后也要相应的转型，从原来仅仅只是围绕开发商转，下一步也要围绕消费者转，引导消费者的判断，这样开发商自动会跟着你跑。首当其冲的就是传统的房地产媒体，它的广告投放数量变化非常的显著。新房地产电商在快速崛起。

　　第二个判断，二手房正在成为市场的主导性的供给力量，围绕二手房的房地产行业的价值链条会迅速提升，房屋的交易、出租、管理、房地产融资，证券化这些服务会迅速崛起。我这一年半在哥大待着，在郊区租了一个小房，我散步散了一年半，这么大一个小镇，就那么两三栋新楼在盖，基本上都是二手房，所以你要说二手房和一手房的交易量，那就是9比1，甚至还不止。这个在一线城市在迅速的到来。

　　我们大胆地预测一下，待会儿讨论的时候，我相信陈淮教授会批判，我给他多提供一点靶子来批判。预期到2020年，中国住房市场的构成是什么样的呢？存量3亿套，住房1.8亿自有，使用结构、年均销售、库存结构，总体来看就是这个表上列的这个状况。所以存量房的黄金时代正在到来。

　　我在去年的观点博鳌论坛上就专门讲了这个，因为我观察，这在香港、美国是一个非常庞大的市场，租房、买房中间衍生的服务真的是不计其数。我自己亲身经历的，租房要办的手续，查你的名称，包括后期的保险、融资等等都非常多。而且消费的基础非常庞大，这个会催生新的专业的服务市场，庞大的交易佣金，而且目前看，二手房的增长，正在成为房地产未来发展的非常重要的动力。从发达国家来看，美国的二手房比新房是9比1，英国是8.1比1，这是一个非常大的数字。目前二手房交易只是在前面的这5个城市有所体现，未来会更多地体现它的市场活力。

　　我已经超了一分钟了，陈教授已经很不耐烦了，谢谢主持人的宽容，谢谢大家。